Comment intervenir sur un îlot ancien lorsque la dégradation du bâti, l’imbrication foncière et le coût des travaux rendent l’initiative privée presque impossible ? À Saint-Florentin, dans l’Yonne, la transformation de l’îlot du Courquillon s’est construite pendant près de vingt ans, depuis les premières études engagées en 2006 jusqu’à la livraison de l’opération en 2023. Au-delà du résultat architectural, ce temps long permet de lire la fabrication d’un projet patrimonial : diagnostic urbain, choix de ce qui doit être conservé ou supprimé, mobilisation des outils de lutte contre l’habitat indigne, maîtrise foncière, montage financier et dialogue entre acteurs.
Romain Brodard, urbaniste et ingénieur maître Génie civil urbain, est responsable de l’antenne d’Auxerre d’Urbanis. Il accompagne depuis plus de vingt ans les politiques de requalification de l’habitat ancien en Bourgogne et a suivi l’opération du Courquillon à Saint-Florentin depuis ses premières études jusqu’à sa réalisation.
Caroline Randelli-Granier, urbaniste-géographe, est directrice de la filière Aménagement d’Urbanis. Elle accompagne les équipes sur les enjeux liés aux opérations de requalification des centres anciens.
La génèse
Comprendre l’îlot et construire le projet
À Saint-Florentin, petite ville de l’Yonne d’environ cinq mille habitants, les politiques de renouvellement urbain se sont d’abord concentrées, au début des années 2000, sur le quartier d’habitat social de la Trecey. Mais la réflexion engagée par la commune fait rapidement apparaître une autre fragilité : celle du centre ancien lui-même, marqué par la vacance, la dégradation d’une partie du parc de logements et la fragilisation du commerce.
En 2006, la commune engage donc une étude pré-opérationnelle d’OPAH-RU1 confiée à Urbanis. Plusieurs îlots dégradés sont identifiés et comparés. Parmi eux, le Courquillon concentre les difficultés et justifie une intervention prioritaire : logements vacants, dégradés, locaux commerciaux peu adaptés, parcellaire contraint, multiplication de constructions annexes en cœur d’îlot et propriétaires souvent incapables de porter individuellement les travaux nécessaires.
Le diagnostic montre toutefois les limites d’une intervention immeuble par immeuble. L’imbrication du parcellaire, des constructions et des usages conduit à envisager la requalification à l’échelle de l’ensemble de l’îlot.
Saint-Florentin - violences urbaines et sentiment de déclassement
Dans les années 1990 et 2000, Saint-Florentin connaît plusieurs épisodes de violences qui marquent durablement l’image de la ville. En mars 1990, la mort d’un jeune homme abattu par un commerçant connaît un retentissement national. En 1994, à l’issue du procès, le quartier d’habitat social de la Trecey est le théâtre d’émeutes ; de nouvelles violences urbaines s’y produisent en 2003. Ces événements mettent en lumière les difficultés sociales et urbaines d’une petite ville confrontée parallèlement au recul démographique et à la fragilisation de son centre ancien.
Retrouver la logique d’un tissu ancien
Le Courquillon appartient au noyau historique de Saint-Florentin. Son parcellaire en lanières, étroit et profond, conserve la trace de la ville médiévale. Plusieurs immeubles anciens en pans de bois subsistent sur la rue.
À mesure que les activités commerciales se développaient sur la Grande Rue, les arrière-cours ont été occupées par des réserves, extensions et constructions secondaires. Cette densification progressive a fini par altérer profondément le fonctionnement des logements : diminution de l’éclairement naturel, disparition de certaines ventilations traversantes, accès aux étages dépendant des commerces, réduction ou disparition des espaces extérieurs.
Le diagnostic réalisé en 2006-2007 conduit à une conclusion qui peut paraître paradoxale : préserver cet ensemble ancien supposerait de le démolir en partie.
Il s’agit de distinguer les structures qui donnent sa cohérence au tissu urbain des adjonctions qui en ont progressivement empêché l’usage, afin de retrouver la lisibilité des structures historiques de l’îlot. Le projet prévoit donc de dégager le cœur d’îlot des constructions ajoutées au fil du temps, de restituer des espaces libres et de réorganiser les logements au-delà des limites étroites du parcellaire existant, notamment en regroupant certains immeubles. Le maintien des continuités et venelles historiques doit parallèlement préserver la perméabilité du cœur d’îlot.
Cette lecture intervient opportunément au moment où la commune élabore son document de protection patrimoniale. L’étude pré-opérationnelle conduite par Urbanis et l’étude de l’AVAP2 confiée à l’architecte du patrimoine Bernard Wagon progressent en parallèle. Les hypothèses d’intervention peuvent ainsi être confrontées très tôt à l’analyse patrimoniale et, réciproquement, le futur cadre réglementaire intégrer la perspective d’une transformation effective de l’îlot.
Cette articulation est probablement l’un des premiers enseignements du Courquillon : la protection patrimoniale et le projet opérationnel ont été élaborés simultanément3 .
Le noyau médiéval vu par l’AVAP
« L’analyse historique du noyau médiéval de Saint-Florentin est marquée par des voies étroites et sinueuses, auxquelles s’ajoute un réseau complexe de ruelles, “chemins communs” ou de “traverses”. Elles sont à l’échelle du piéton. […] Le parcellaire est allongé. […] La ville médiévale close par ses remparts présente l’image d’un centre urbain resserré et dense dans lequel toutes les fonctions cohabitent. »
« Au cours des XVIIe et XVIIIe siècles, les quartiers urbains centraux maintiennent leur structure médiévale : la voirie reste étroite, le parcellaire connaît peu de changements et pourtant la ville continue de se densifier. L’alignement serré des maisons génère le remplissage des fonds de parcelle […] ; les espaces verts et jardins diminuent. »
Bernard Wagon, étude de l’AVAP de Saint-Florentin
L’élaboration
Du diagnostic à l’opération : le verrou économique
Identifier une solution urbaine ne signifie pourtant pas encore pouvoir la réaliser.
L’OPAH-RU lancée en 2008 confirme rapidement les limites d’une intervention immeuble par immeuble. L’ampleur des travaux, l’imbrication des propriétés et des structures bâties rendent difficile, sinon impossible, une résolution par la seule mobilisation des propriétaires privés. Même accompagnée par les dispositifs incitatifs ou coercitifs de l’amélioration de l’habitat, l’intervention individuelle ne permet pas de traiter les problèmes qui se posent à l’échelle de plusieurs parcelles.
Une opération publique devient donc nécessaire. Mais pour une commune de la taille de Saint-Florentin, le déficit prévisible reste considérable.
La création par l’Anah, en 2010, du dispositif de traitement de l’habitat insalubre remédiable ou dangereux et des opérations de restauration immobilière THIRORI4 change la donne. Le Courquillon devient l’une des premières opérations, sinon la première, à explorer les possibilités offertes par ce nouvel outil.
Après une vérification de son éligibilité, obtenue en 2012, une étude de calibrage est engagée en 2013. Elle consiste à construire les conditions réelles de réalisation du projet : programme, procédures, maîtrise foncière, répartition des rôles, coûts, recettes et financement du déficit.
Le projet repose sur deux séquences complémentaires. La commune prend en charge la maîtrise foncière, les curages et une partie importante des travaux de gros œuvre, de clos et de couvert ; les immeubles sont ensuite cédés à l’opérateur de logement social Mon Logis, chargé de réaliser le second œuvre, puis de mettre les logements en location.
Ce découpage permet de faire porter par la puissance publique la partie du projet que l’économie immobilière locale ne pouvait absorber seule.
Le coût prévisionnel des travaux dépasse alors trois millions d’euros hors taxes. La subvention THIRORI de l’Anah, calculée sur le déficit de l’opération d’aménagement, approche le million d’euros. Ce financement n’efface pas l’effort de la collectivité (environ 1,5M€, soit environ 40% de la dépense), mais il rend possible une opération qui, aux conditions ordinaires du marché immobilier florentinois, ne pouvait trouver son équilibre.
Le Courquillon montre ainsi ce que recouvre concrètement la notion, parfois abstraite, d’”ingénierie” : faire tenir ensemble un projet patrimonialement souhaitable, techniquement réalisable et économiquement supportable.
Le montage financier du Courquillon
Le budget prévisionnel est estimé à plus de 4,5 M€ HT de travaux d’aménagement (curages, confortements, gros œuvre, mise hors d’eau), soit environ 3 500 €/m², hors acquisitions, honoraires et frais divers. Un niveau d’investissement difficilement envisageable à Saint-Florentin pour un opérateur ou un promoteur, public comme privé.
Le dispositif THIRORI permet de répartir l’opération en deux temps :
-un temps “aménagement/gros œuvre”, porté par la collectivité : acquisitions, curetage, viabilisation, travaux de clos et couvert et aménagement des plateaux destinés à être cédés à Mon Logis ;
-un temps “second œuvre”, porté par Mon Logis : acquisition des plateaux, travaux de second œuvre et équipement des logements, avant leur mise en location et leur gestion.
Sur le bilan aménageur, l’Anah finance, au titre du THIRORI, 40 % du déficit TTC, calculé sur la différence entre les dépenses d’acquisition et de travaux et les recettes issues de la revente des plateaux. La subvention est estimée à 990 000 €. Après revente des plateaux, le reste à charge de la collectivité s’établit à 1,5 M€ sur 3,7 M€ de dépenses totales d’aménagement, toutes taxes et frais compris. La Ville récupère par ailleurs près de 400 000 € de TVA via le FCTVA5
.
Du côté de Mon Logis, l’équilibre de l’opération repose sur un prix d’acquisition calculé “à compte à rebours” : le prix de cession des immeubles à réhabiliter est déterminé en fonction de la charge foncière admissible par le bailleur pour équilibrer son opération.
La maîtrise foncière : acquisitions amiables et conduite en régie
La maîtrise foncière constitue elle-même une étape du projet. À partir de 2014, la commune fait le choix de privilégier les acquisitions amiables plutôt que de recourir à une déclaration d’utilité publique. Celles-ci s’échelonnent sur plus de quatre ans. La Ville choisit également de conduire directement l’opération “en régie”, sans concession d’aménagement ni mandat, en assurant elle-même le pilotage de la maîtrise d’œuvre et des travaux.
Le projet architectural comme nouvel arbitrage
Le passage à l’opérationnel ne clôt pas pour autant le débat sur le projet.
L’architecte Christian Colomès, de l’agence Colomès-Nomdedeu, expérimentée dans la restauration du bâti ancien troyen, est associé dès l’étude de faisabilité. D’abord chargé par Mon Logis d’étudier la préfaisabilité technique et financière du projet, sa mission est ensuite étendue à l’ensemble de la maîtrise d’œuvre. Cette continuité jusqu’au chantier constituera l’un des facteurs de stabilité de l’opération.
Mais les premières hypothèses montrent également que le programme doit rester soumis au diagnostic initial. Une première proposition envisage trois constructions nouvelles dans le cœur d’îlot afin d’optimiser le foncier. Cette solution est finalement abandonnée : la logique de densification qui pouvait avoir un sens dans d’autres marchés immobiliers répondait mal aux besoins de Saint-Florentin et contredisait surtout l’un des principes fondateurs du projet, celui de redonner de l’air et des usages au cœur de l’îlot.
La version retenue revient donc à l’intuition formulée dès 2006 : dédensifier plutôt que remplir.
L’intervention ne cherche ainsi ni la conservation intégrale de l’état existant, ni la tabula rasa. Elle procède par sélection. Des constructions secondaires sont supprimées ; les immeubles anciens structurants sont conservés et restaurés ; certains volumes sont recomposés ; les façades sur rue et sur cour font l’objet de traitements différenciés. Les échanges entre l’architecte et l’architecte des bâtiments de France se poursuivent jusqu’à l’avant-projet définitif, notamment sur le traitement des façades : les pans de bois sont laissés apparents côté cour, tandis que les façades sur rue retrouvent leur finition enduite. Cet arbitrage doit également être expliqué aux élus.
Cette logique se poursuit au cours du chantier. La dépose des constructions parasites révèle d’ailleurs une richesse que le diagnostic initial ne permettait pas toujours de mesurer : derrière les extensions et remplissages apparaissent des structures médiévales en pans de bois parfois remarquablement conservées.
Certaines doivent néanmoins faire l’objet d’interventions lourdes. Des éléments de pans de bois sont numérotés, déposés et restaurés en atelier avant remontage. Les couvertures sont reprises en petites tuiles de Bourgogne ; menuiseries et persiennes sont réalisées en bois ; les enduits et badigeons font appel à des techniques traditionnelles. Le traitement des devantures commerciales participe lui aussi de la requalification du linéaire de la Grande Rue.
Le chantier devient ainsi un deuxième temps du diagnostic : ce que les études avaient interprété à travers plans, relevés et observations se précise au fur et à mesure que les structures sont mises à nu.
Un débat sur les démolitions à Saint-Florentin
En 2021, La Tribune de l’Art a consacré un article critique à la démolition de plusieurs maisons anciennes à Saint-Florentin6
, réalisée dans le cadre d’une opération distincte du Courquillon. La revue mettait notamment en cause l’application des possibilités de dérogation introduites par la loi ELAN dans les secteurs patrimoniaux. Cette controverse ne porte pas directement sur la restauration de l’îlot du Courquillon, mais elle rappelle les tensions auxquelles peuvent être confrontées les politiques de revitalisation des centres anciens.
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- Les OPAH-RU sont introduites par la circulaire du 8 novembre 2002 relative aux opérations programmées d’amélioration de l’habitat, pour renforcer les OPAH de droit commun et mieux répondre aux problèmes propres à certaines situations urbaines. ↩
- Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ↩
- Plan réglementaire de détail approuvé en Conseil municipal le 31 mai 2013 ↩
- RHI Thirori : Résorption de l’Habitat Insalubre et dangereux et Traitement de l’habitat insalubre remédiable ou dangereux ↩
- Fonds de compensation pour la TVA ↩
- https://www.latribunedelart.com/a-saint-florentin-la-loi-elan-a-detruit-des-maisons-medievales ↩
